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如何有效预防业主与物业间纠纷?

Date: 2020-12-17
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文 | 翟雯婕律师   高级合伙人 

本文首刊于“看长风”微信公众号


笔者按:随着国人对生活质量的要求越来越高,物业服务行业步入了黄金发展期,即将生效的民法典为物业服务合同单独开立篇章,可见物业服务是民生大事,牵动百姓日常。


作为一名法律工作者,近几年我接触了不少投诉物业公司服务质量差的个案,其中不乏业主陷入和物业公司的持久战中,我想老百姓急需的并不是打12345、961212来头痛医头、脚痛医脚,而是一部能够规范双方权利义务、长期行之有效的法律。


如果仔细研读民法典第24章,我们会发现虽只有14条法律规定,但却涵盖了物业服务合同的签订、履行及终止,无疑是咱们老百姓急需的那部法律,可以说民法典第24章为业主与物业公司相处提供了一套法律指南。为了让大家更好地理解民法典第24章,我将结合一些常见的问题为大家解读。


话题一:物业公司的口头承诺算数吗?


说法案例


李先生的家位于本市一高档小区内,2019年年底小区与A物业公司签订的《物业服务合同》即将到期,业委会有意向更换物业公司、正在联系业主召开业主大会时,A物业公司为了确保业主对更换物业公司投反对票,在小区内挨家挨户上门宣传如果续签《物业服务合同》,公司对物业服务将进行改革,其中包括小区监控无死角、安保人员一小时巡岗一次等,李先生等大部分业主认为A物业公司对小区已经非常熟悉,继续服务可以免去磨合期,A物业公司最大的问题就是安保服务不到位,现在A物业公司愿意改进也就没有必要更换了。


于是在业主大会上对更换物业公司投了反对票,但让李先生等业主始料未及的是,在续签《物业服务合同》后,A物业公司便将当初的承诺抛诸脑后,李先生等业主前往A物业公司交涉,负责人只有一句话“合同有的我们做,合同没的加钱我们就做”,李先生在仔细看了续签的《物业服务合同》后,发现果然没有明确约定小区监控无死角、安保人员一小时巡岗一次等内容,业主们大呼上当。


律师释法


李先生的遭遇在广大业主身上并不鲜见,过去我们处理这类纠纷的方法是证明口头承诺存在并要求物业公司履行口头承诺,虽然最终物业公司去履行了承诺,但是这些承诺并没有被纳入《物业服务合同》之中,因此在履行承诺的过程中出现问题,我们并不能以《物业服务合同》里约定的违约责任或者约定的解除合同条款来约束物业公司,也不能因为履行承诺存在瑕疵而减少甚至不付物业费。


但在民法典生效后,我们根据第938条第2款“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分”的规定,可以直接将A物业公司的公开承诺作为物业服务合同的一部分,进而依据合同要求A物业公司履行合同约定,在A物业公司对口头承诺履行瑕疵时,根据《物业服务合同》的约定追究违约责任或者减、免物业费。


当然,我们要注意到,不是所有的承诺都可以作为《物业服务合同》的组成部分,民法典第938条规定只有“公开”、“有利于业主”的服务承诺才能成为《物业服务合同》的组成部分,从这一点上也反映出民法典更倾向于保护咱们老百姓的合法权益。

 

话题二:对开发商聘请的物业公司不满意,能提前终止《物业服务合同》吗?


说法案例


王先生想买新楼盘,看房时开发商宣传小区由金牌物业公司管理,可以让每位业主享受到极致的管家服务,这样的宣传打动了王先生,当场就付了定金。


等款付清入住后,王先生才深刻体会到“广告只供参考”的含义——小区内配套设施陆续在完善,物业公司趁着还未交付业主使用,擅自将已竣工但未实际交付的休闲场地对外出租牟利,导致小区内人员进出复杂、垃圾和随意停放的车辆遍布。


这令王先生等业主都非常气愤,找物业公司要求停止对外出租小区业主共有的场地,物业公司口头答应但却迟迟不整改。业主纷纷向业委会提出更换物业公司的要求,业委会与物业公司沟通相关情况,物业公司表示小区内设施、场地由物业公司根据《物业服务合同》管理,物业公司将场地对外出租所得收益均归于全体业主所有,物业公司也没有侵占,可能存在一些管理上的疏漏,但这不是提前解除《物业服务合同》的理由,听完物业公司的说法,业委会委员们一时也不知如何是好了。


律师释法


民法典实施后,业主们再也不用担心了,其中第940条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”。


这条法律规定包含了以下几方面的内容:第一,开发商与它选任的物业公司所签订的《物业服务合同》在法律上被称为“前期物业服务合同”,从它的名称可以看出,这种合同具有临时性、过渡性;第二,不论前期物业服务合同是否到期,作为业主或者代表业主的业主委员会都可以通过签订新的《物业服务合同》的方式来终止前期物业服务合同;第三,也是最为重要的一点,不论前期物业服务是否存在问题都可以终止,说白了就是我解雇你,不需要任何理由。王先生等业主可以依据民法典940条循法定程序与新物业公司签约,继而终止前期物业服务合同。


从民法典第940条包含的三点内容来看,第940条表面上是有关合同关系的法条,但实质上是保障业主行使物权的法律规定。


话题三:对物业管理事项,业主有知情权吗?


说法案例


刘女士是其所在小区新上任的业委会主任,上任后她发现物业公司交来的收支明细都是亏损,物业公司多次表达了想要涨物业费的意向。


为了维护业主权益,刘女士决定亲自调查小区收支情况,后其发现物业公司一是存在隐匿小区公共收益,比如,物业公司利用小区白天空置的车位收取临停车辆停车费,每月有近二万元的收入未列在收支明细中;二是夸大小区物业服务支出,对支出项未能提供合同及发票来核查。


刘女士身为业委会主任,自感责任重大,遂向物业公司提出公开小区相关明细账目,物业公司称账目是物业公司的账目,涉及到公司内部的供应商信息,属于商业秘密不便查阅,而且物业公司自接手小区以来,历届业委会都没有提出查账,物业公司也从来没有主动拿出来,刘女士查账没有先例,其虽然知道这只是物业公司的借口,但却一时无计可施。


律师释法


类似刘女士的情况不在少数,好多业主都会有疑问,小区车位对外开放所收取的停车费、小区公用部位安装广告牌收取的费用等等到底去了哪里?小区物业会不会中饱私囊?


过去,业主或者业委会想要查询原始账册基本都会被拒绝,未来这一情况将有所改变——2021年1月1日生效的民法典在第943条规定了物业服务人信息公开义务,明确物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告,简而言之,业主们将获得法律明确赋予的知情权,从某种意义来说,法律保障了业主们对物业服务人的监督权。


在此,我觉得有必要提醒大家,业主的确有权了解相关信息,但也不能滥用权利影响物业公司正常开展工作,建议大家集中、有序查询。


话题四:不需要物业服务,可以不付物业费吗?


说法案例


陈先生年逾六旬,一家住在小区最北面,总感觉物业公司把好的保洁人员放在了小区南面,对北面的环境卫生经常疏忽,陈先生多次向物业公司反映,但是情况始终没有改善,陈先生心生不满,想着既然物业公司不好好完成保洁服务,那就自己动手完成,下定决心后陈先生开始每天打扫自家所在楼层的楼道。


物业公司在向陈先生收取物业费时,陈先生拒付全部物业费,理由是自己不需要物业提供的保洁服务,所以,物业费可以付,但要扣除保洁费,而物业公司坚持物业费必须全额支付,要么支付全部,要么一分不收,于是陈先生就再也没有支付过物业费,物业公司在催讨多次无果后将陈先生诉至法院。


律师释法


相信有人会觉得陈先生的说法在理,可是真的在理吗?我认为值得商榷,陈先生提出自己扫了自家门前区域,所以就可以不付保洁费,但他忽略了他所支付的保洁费和其他业主所支付的保洁费是用来支持物业保洁整个小区的,而不是仅仅针对陈先生家门口区域的保洁。换言之,当陈先生走出家门后直到离开小区,时时刻刻都在享受保洁服务,所以,他要求在自己的物业费里扣除保洁费用显然不妥当。


物业公司针对其所提供的物业服务定价是基于小区整体核定,而非一户一价,这就是为什么《物业服务合同》是与业委会签订而不是与业主个别签订,虽然《物业服务合同》是与业委会签订,但合同规定的权利与义务仍然是由业主享受和承担,作为业主来说,最重要的义务就是支付物业费。


我们之前介绍了民法典如何维护业主权益,现在我们来介绍一下民法典是如何保障物业公司最大利益的。


民法典第944条第1款规定了业主支付物业费的义务,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费,有了这一款法律规定,陈先生不付物业费的理由就站不住脚了。


物业公司遇到像陈先生这样的业主,一番催讨之后,仍然收不到物业费该如何处理?民法典第944条在第2款中给出了答案“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”,我们在看这一条款时会发现一个有意思的现象,虽然民法典944条整体上是对业主支付物业费的约束,但是,仍然可以看出立法者对于广大业主的“小小偏心”,物业公司在收不到物业费的时候并不能马上起诉,而是必须经过催讨并给予业主合理期限,在催讨及合理付款期限届满后,物业公司才可以诉讼或者申请仲裁。


此外,民法典第944条对业主的“偏心”还体现在第3款,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费,我想之所以会这么规定,一是切实保障了业主正常生活的权利,二是引导物业公司循合法途径解决争议而不是激化矛盾,三是从合同关系的角度来说,供电、供水、供热、供燃气等合同与《物业服务合同》相互独立并不隶属,业主拖欠物业费是与物业公司之间的合同纠纷,物业公司断水电煤等于是插手业主与其他单位签订的合同关系中,明显违背了合同相对性原则,于法无据。


结语


上述四个问题是日常中我们有可能会遇到的问题,民法典生效后,我们可以从法典中得到解决问题的答案,所以,我才在文章开头说民法典第24章是业主与物业公司的共同法律指南,当业主和物业公司都明确自身的权利与义务之后,相信物业服务合同纠纷会日渐减少。


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