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住房限购政策,年内将被取消吗?

Date: 2018-05-23
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住房限购政策,年内将被取消吗?

上周一下午6时,国务院官网上公布了一则关于“产权保护”的清理通知(见下图),可谓一石激起千层浪,引发广泛关注和热议,但迄今尚未见到官方解读或答记者问。下面,笔者就新公布的住房购买政策进行分析和解读。


住房限购政策,年内将被取消吗?


一、本次批量清理的对象:包含住房限售限购限贷政策

上述通知旗帜鲜明地指出,本次清理的重点有三,即“有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定,不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定,以及在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。”

尽管上述通知被归入“知识产权”的类别项下,上述三项清理要务的首尾两项亦均指向歧视性规定,但中间一项要务即“限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”,可以理解为与住房相关的“限售、限购、限贷”等限制性规定。

 

二、本次批量清理过程中应对照法律法规:仅为2016年《产权保护意见》和此间已修改的法律、行政法规

上述涉及不动产交易行文中的“限制”一词,其状语是“不当”而非“非法(或违法)”。然而,按照“举轻以明重”的解释规则,既然“不当限制”都应当取消,“非法或违法限制”更应予以取消。“不当”相对于“非法(或违法)”而言,属于合理性而非合法性评价。据此来看,本次清理的要求可谓更高,中央政府的保护产权的决心可谓更大。

根据上述通知的清理要求,本次在批量清理规章、规范性文件时应当对照的规定,是《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《产权保护意见》),以及业已修改的“涉及产权保护的法律、行政法规”。

 

三、《产权保护意见》和近年来修改的法律、行政法规,并无直接涉及“不动产交易”的规定

可能令一些房企、炒房团以及改善型购房者失望的是,通知所述《产权保护意见》的通过时间为2016年底,其提出的11项具体要求,并不涉及“不动产交易”的内容。

此外,“开展产权保护法律清理工作”,全国人大常委会在今年3月第十三届人大第一次会议上提交的工作报告中曾有提及,但该项工作的具体内容被概述为:“修改反不正当竞争法、中小企业促进法、农民专业合作社法、促进科技成果转化法、标准化法、商标法、广告法,制定旅游法、资产评估法等。”可见,其并不包括“不动产交易”的内容。

再来看下我国现行的700余件行政法规,其中与“不动产交易”直接相关的行政法规,主要为《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《不动产登记暂行条例》,但涉及修改的行政法规仅为今年3月修改的《城市房地产开发经营管理条例》,且其修改的内容仅为竣工和交付使用。

因此,按照通知对于清理时所应对照的中央《产权保护意见》和“上位法修改、废止情况”之要求,无法推导出住房限购限售政策会被取消的结论。

 

四、展望:住房交易限制性规定,短期难以取消,但部分内容有望被修改、废止

今年5月1日起实施的新《规章制定程序条例》,增加规定制定规章应当“贯彻落实党的路线方针政策和决策部署”,但其同时亦增加规定“没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令的依据,部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范”,“没有法律、行政法规、地方性法规的依据,地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。”

因此,当前实施的多数住房限售限购限贷限制性规定,尽管言明其制定的依据为国家“因城施策”的要求或者按照“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,但仍然不应在缺乏上位法依据的情况下,在不动产交易上减损民事主体的权利或增加其义务。

考虑到当前的社会现实,对不动产交易限制性规定,尽管短期内难以取消,但依然可以以更高的站位、更宽广的胸襟,采取法治思维和法治方式推进这项住房改革措施。

在中央多次要求促进治理体系和治理能力现代化的时代背景之下,对于不动产交易采取的限制性措施,通过修改、部分废止或专门立法、授权立法、暂停实施部分法律条款等方式,应属可供考虑的选项之一。只有政府及其部门带头体现崇法、守法、护法的法治意识,才能切实体现透明、稳定、法治的营商环境。

 

* 彩蛋:如需阅读张律师往年关于限购令的分析文章,请于留言区写下邮箱地址~

 

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