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简析公有房屋居住困难对象征收利益分割 | 律师说法

Date: 2022-02-09
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文 | 阮超 徐昂 郑扬 上海普世万联律师事务所

 

一、导言

 

在上海市国有土地上公有房屋征收过程中,房屋征收部门根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(下文简称“71号文”)的规定,与公有房屋承租人签订征收补偿协议。同时在征收过程中,区(县)住房保障机构针对公有房屋承租人的居住困难申请,可对该户进行居住困难认定,从而确定居住困难对象。如前所述,公有房屋征收过程中涉及的利益相关方出现三个名称,分别为公有房屋承租人、共同居住人及居住困难对象。如果被征收户被认定居住困难户,那对于该户的公有房屋承租人及共同居住人的征收利益是否有影响?我们先看下一个案例:

 

A是公有房屋承租人,B是共同居住人。经过房屋征收部门核算,该户的被征收房屋价值补偿金额为276万元,另该地块计算居住困难的折算单价为21500元/平方米,A、B、C、D、E及F被认定为居住困难对象。按照71号文的规定,该居住困难户增加的货币补贴款为:21500*22*6-2760000=78000元。如果C、D、E及F既不是承租人也不是共同居住人,那么C、D、E及F是否可以享受被征收房屋的价值补偿款,还是仅仅对居住困难户增加的货币款享受补偿?另C、D、E及F作为居住困难对象享受了居住困难保障补贴后对于其之后是否就无权再享受征收补偿权益?带着这些问题我们展开如下探讨。

 

二、居住困难户认定与共同居住人认定

 

(一)居住困难户的认定

 

就居住困难户的保障补贴,一般需要考虑如下条件:

 

(1)人均居住面积小于法律规定标准

 

根据71号文的规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。建筑面积是影响征收补偿利益多少的关键因素之一,但同时被征收房屋建筑面积也是认定居住困难户的因素之一。“居住困难”按照字面意思理解为每人的居住面积过小,并且小于法律规定标准。同时71号文规定,按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴。一般以如下公式判断认定该户是否属于居住困难:折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收房屋补偿金额。若计算结果≥0的,该被征收户为居住困难户。

 

(2)居住困难的人数

 

根据本市经济适用住房有关住房面积核定规定,《上海市共有产权保障住房申请对象住房面积核查办法》[1](下文简称“核查办法”)的规定,核定面积家庭成员是指包括申请对象在内、在申请对象户口所在地住房和他处住房中有居住权利的家庭关系人员。因此核定为该户居住困难对象可能并不居住在该房屋内,甚至户口不在册也有可能被认定为该户的居住困难对象。

 

(3)他处无住房或他处虽有住房但人均低于法定标准

 

根据核查办法规定的他处住房包括产权住房、承租公房及宅基地住房。同时该核查办法规定“他处住房人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)的,可以计入申请对象户口所在地住房的核定面积家庭人数;人均住房建筑面积超过15平方米的,不得计入申请对象户口所在地住房的核定面积家庭人数”。

 

(二)共同居住人的认定

 

根据71号文第五十一条的规定,共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。同时根据《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》规定, “其他住房 ”应限定为福利性质的房屋,公有房屋共同居住人在他处购买的商品房不属于 “他处有房”。由此可见,认定共同居住人需同时满足三个条件,户口、实际居住一年且他处无房。

 

通过如上认定条件比较可见,在公有房屋的征收中,共同居住人与居住困难对象的认定标准是不同的。故某一户可能存在几种情形,比如家庭成员既是共同居住人又是居住困难对象,也可能仅仅是居住困难对象而非共同居住人。

 

三、征收补偿利益分割

 

根据71号文第44条的规定,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。家庭成员是承租人或共同居住人的,其应当享受征收补偿利益,但如前所述出现家庭成员仅仅系居住困难对象但并非共同居住人时,征收补偿利益如何分割?

 

上海法院在司法实践中对于认定居住困难对象但不是共同居住人的情形下,征收补偿利益的分割存在如下三种观点:

 

观点一:居住困难对象应直接认定为共同居住人,享有分割征收补偿利益,详见(2018)沪0106民初23号民事判决书;那么前述案例中C、D、E及F同A(公有房屋承租人)及B(共同居住人)享受同等的征收补偿利益,C、D、E及F同A、B均等享受补偿款项,即(2760000+78000)/6=473000元。

 

观点二:居住困难对象大概参照22个平方*折算单价计算每个人的征收补偿利益,详见(2019)沪0110民初11314号民事判决书。那么前述案例中的C、D、E及F共所享有的征收补偿款项总共为:22*21500*4=1892000元;A和B共享有的征收补偿款为:2838000-1892000=946000元。

 

观点三:居住困难对象与共同居住人进行明确区分,不构成共同居住人的居住困难对象只分得居住困难保障补贴部分的金额,详见(2019)沪02民终6014号民事判决书。那么案例中的C、D、E及F共所享有的征收补偿款项为:78000/6*4=52000元。

 

通过如上观点的计算结果进行比较,很明显的看出一个问题,如果按照观点一和观点二的说法,A和B不选择居住困难保障补贴对其二人反而更为有利。笔者更倾向第三种观点,征收补偿款项的计算以“三块砖”为基础,“居住困难保障补贴”为补充,“三块砖”所得的货币补偿款应当归承租人和共同居住人员共有。第一种观点中直接将居住困难对象与共同居住人的概念进行混同,没有法律依据。而第二种观点中直接给予居住困难对象22个平方的补偿,势必将减少属于共同居住人但非居住困难对象的征收利益,这与立法本意保障共同居住人的权益是相悖的。笔者认为增加部分的居住困难保障补贴是基于“居住困难保障补贴”所得的补偿款,在该范围内对于属于居住困难人口进行补偿更符合法理。

 

四、结语

 

笔者认为,征收补偿利益的分割,其根本目的在于安置,每个家庭都会有每个家庭不同的实际情况,这也是法院在个案判决中存在不同的判决结果的原因,如何合理地分割征收补偿利益,平衡各方的利益,切实地改善被征收人的居住、生活状况,实现公平正义,这是我们每个法律工作者所应去探索的课题。作为本篇文章的未讨论的“居住困难对象享受了居住困难保障补贴后,对于其之后是否就无权再享受征收补偿权益”的问题,将于另外的文章中做进一步探讨。

 

注释:

[1]该办法第七条规定:本办法自2020年1月1日起实施,有效期至2024年12月31日。本办法实施前受理的共有产权保障住房申请,按照原有规定执行。即2021年1月1日前的征收,居住困难人口认定按照《上海市共有产权保障房(经济适用住房)申请对象住房面积核查办法》认定。


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